Blog prawniczy

Najem instytucjonalny lokalu

Najem instytucjonalny lokalu – co to jest i jak z niego korzystać?

Regulacja dotycząca umowy najmu instytucjonalnego lokalu została wprowadzona do polskiego ustawodawstwa na mocy przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wprowadzenie tej konstrukcji prawnej stanowić miało element realizacji obowiązku wynikającego z art. 75 Konstytucji dotyczącego prowadzenia przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz obowiązku wynikającego z art. 5 Konstytucji kierowania się zasadą zrównoważonego rozwoju, a także zadania władz publicznych w zakresie zwiększenia dostępności mieszkań i kształtowania stabilnych ram finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Dla kogo przeznaczony jest najem instytucjonalny?

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Wynajmującym może być każdy kto nawiąże z lokatorem stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu, o ile jest osobą fizyczną, osobą prawną lub jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.

Najemcą zawierającym umowę najmu instytucjonalnego może być z kolei tylko osoba fizyczna. Wskazać przy tym należy, iż po śmierci dotychczasowego najemcy w stosunek najmu lokalu wstępują małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, a także inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Wyżej wymienione osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

O czym pamiętać zawierając umowę najmu instytucjonalnego?

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca:

  1. 1) poddał się egzekucji,
  2. 2) zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
  3. 3) przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Bardzo korzystnym rozwiązaniem w tym rodzaju umowy jest możliwość w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego zaspokojenia przez wierzyciela należnej wierzytelności z kaucji, jeżeli najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Istotnym jest, iż właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie, więc jeżeli takie warunki w umowie nie zostaną uzgodnione, wysokość czynszu pozostanie niezmienna przez cały okres trwania umowy.

Najem instytucjonalny a okazjonalny – najważniejsze różnice

Podstawową różnicą między najmem okazjonalnym a instytucjonalnym jest krąg podmiotów, które mogą taki rodzaj umów zawrzeć. Najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną, natomiast w przypadku najmu instytucjonalnego może to uczynić również podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu.

Kolejnego rozróżnienia wymaga czas na jaki umowa może zostać zawarta. Wynajmujący w ramach umowy najmu okazjonalnego może zawrzeć umowę jedynie na czas określony, na maksymalną długość 10 lat. Przepisy nie stwarzają możliwości zawarcia umowy na czas nieokreślony, również w przypadku umowy najmu instytucjonalnego, jednak strony mogą kształtować swój stosunek bez żadnych ograniczeń, a więc również na okres dłuższy niż 10 lat. Właściciel lokalu mieszkalnego wynajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma również obowiązek zgłoszenia zawarcie takiej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela - w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

W przypadku umowy najmu instytucjonalnego zrezygnowano natomiast z wymogu obowiązującego przy najmie okazjonalnym, tj. dotyczącego wskazania lokalu, do którego najemca może się przeprowadzić, w razie konieczności opróżnienia i wydania lokalu, co wiąże się jednocześnie z przyjęciem przez najemcę do wiadomości, że w razie konieczności wykonania zobowiązania, prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

O ile w obydwóch rodzajach umów przewidziano możliwość zabezpieczenia kaucyjnego, które nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, o tyle w przypadku umowy najmu instytucjonalnego przewidziano rozwiązanie korzystne zarówno dla właściciela, jak i najemcy - pozwalające właścicielowi na potrącenie z kaucji zaległości czynszowych najemcy, bez konieczności wypowiadania mu umowy najmu.

Obydwa rodzaje umów stanowią bezpieczną alternatywę dla zwykłych umów najmu, jednak wiążą się z koniecznością dokładniejszego przemyślenia w zakresie zawieranych w nich postanowień. W ich przypadku zalecana jest większa uwaga, która z kolei odpłacić się może wieloma korzyściami. W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości oraz zapewnienia maksimum bezpieczeństwa przy zawieraniu tego rodzaju usług zachęcamy do odwiedzenia zakładki Kontakt i skonsultowania tego istotnego zagadnienia z zespołem naszych specjalistów.

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną