Umowa deweloperska – jak zadbać o interesy Kupującego?

Umowa deweloperska – ustawowe środki ochrony kupującego

Potencjalny nabywca przed podjęciem decyzji o zakupie nowego mieszkania czy domu dokonuje weryfikacji wszystkich związanych z tym okoliczności, w tym w szczególności przedsiębiorstwa oferującego wybudowanie nieruchomości. Jednak w obliczu zdarzeń, które nie mogą zostać przewidziane – jak np. pandemia czy wzrost cen materiałów budowlanych – pomimo wcześniejszego wnikliwego sprawdzenia wszelkich danych, bankructwo dewelopera i strata pokaźnych środków finansowych jest możliwa. Dlatego też priorytetem kupującego powinno być zapewnienie sobie maksymalnej ochrony swoich interesów na wypadek niepowodzenia inwestycji. Takim podstawowym instrumentem jest tzw. umowa deweloperska. Umowa deweloperska jest złożoną czynnością prawną, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia w przyszłości wyodrębnionego prawa do lokalu na kupującego, zaś kupujący zobowiązuje się do zapłacenia ceny nabycia tego prawa. Zatem jedynym obowiązkiem kupującego winno być spełnienie świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera, natomiast po stronie dewelopera powstaje szereg obowiązków związanych z przeprowadzeniem przedsięwzięcia inwestycyjnego i doprowadzenia do wybudowania mieszkania czy też domu. Zasady ochrony praw kupującego będącego osobą fizyczną uregulowane zostały w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z art. 4 ustawy deweloper ma obowiązek zapewnia nabywcom co najmniej jednego z czterech środków ochrony.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Pierwszym z nich jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jest to wariant bardzo bezpieczny dla nabywcy. Kupujący wpłaca środki pieniężne nie bezpośrednio na rachunek dewelopera, a do banku powierniczego. Deweloper otrzymuje środki pieniężne dopiero po zawarciu z kupującym umowy przenoszącej własność lokalu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Drugim, dość podobnym, środkiem ochrony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Instrument ten również służy gromadzeniu przez nabywcę środków pieniężnych w banku powierniczym, przy czym środki te są wypłacane deweloperowi po stwierdzeniu przez bank powierniczy zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera kolejnej transzy, bank powierniczy powinien wyznaczyć osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane do analizy wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy i potwierdzić stan inwestycji.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa

Silniejszemu zabezpieczeniu należytego wykonania zobowiązania oraz wszelkich praw nabywcy związanych z inwestycją deweloperską służy gwarancja bankowa oraz gwarancja ubezpieczeniowa. Gwarancja bankowa jest zabezpieczeniem ustanowionym na piśmie, na mocy którego bank - jako gwarant - zobowiązuje się spełnić świadczenie na rzecz zamawiającego - beneficjenta gwarancji, w przypadku gdy wykonawca - zleceniodawca gwarancji, nie wykona zobowiązania w terminie określonym w umowie. Gwarancja ubezpieczeniowa zbliżona jest w swojej konstrukcji do umowy ubezpieczenia uregulowanej w art. 805 kodeksu cywilnego. Poprzez zawarcie takiej umowy, ubezpieczyciel zobowiązuje się spełnić określone świadczenie w przypadku wystąpienia przewidzianego w umowie wypadku, natomiast ubezpieczający zobowiązuje się uiścić składkę.

Deweloper zatem zapewnia kupującemu gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy, na jego żądanie środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot, w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. W przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy, w sposób wskazany powyżej, z chwilą wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, roszczenia przysługujące nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy przechodzą na gwaranta.

Prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej

Ostatnim ustawowym środkiem ochrony jest ustawowe prawo do odstąpienia od umowy. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, wskazanych w ustawie. Co istotne jest to katalog otwarty, do którego zaliczono m.in. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej, cenę nabycia prawa, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku – w takich przypadkach nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. Nabywca może odstąpić od umowy także wtedy, gdy nie została określona powierzchnia i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Ponadto prawo odstąpienia od umowy przez nabywcę przysługuje, jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach oraz, gdy deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami. Takie prawo przysługuje również, gdy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, bądź jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Nabywcy przysługuje również prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów związanych z realizacją przedsięwzięcia budowlanego. Nabywca w takiej sytuacji ma prawo złożyć oświadczenie o wyznaczeniu dodatkowego – 120-dniowego terminu – na zakończenie realizacji przedsięwzięcia. Jeżeli deweloper nie dotrzyma nowego terminu, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej i żądać zapłaconych na rzecz dewelopera środków pieniężnych.

Na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej?

Oprócz powyższych głównych instrumentów związanych z zabezpieczeniem interesów kupującego wynikających wprost z ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest również szereg innych uwarunkowań na które należy zwrócić uwagę, jak chociażby kary umowne obciążające dewelopera za niewykonanie umowy w terminie czy kwestie związane z poprawnością wykonania inwestycji budowlanej i usunięcia ewentualnych wad i usterek. Jeżeli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości, odwiedzić powinni Państwo zakładkę Kontakt i umówić się na spotkanie z prawnikiem, aby zmniejszyć ryzyko związane z inwestycją w nieruchomość.