Blog prawniczy

Co obejmuje rękojmia dewelopera

Umowa deweloperska to złożona czynność prawna, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania lokalu oraz następnie do przeniesienia wyodrębnionego prawa własności do lokalu na nabywcę. Na nabywcy ciąży z kolei obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera – czyli zapłaty ceny nabycia tego prawa. Odpowiedzialność cywilna dewelopera wobec klienta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej podlega ogólnym regułom wynikającym z kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem niektórych szczególnych regulacji wprowadzonych na gruncie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Czym jest rękojmia dewelopera

Jedną z dróg odpowiedzialności względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną jest rękojmia. W praktyce oznacza to, iż przepisy prawa łączą odpowiedzialność dewelopera z taką wadą fizyczną, która zmniejsza wartość lub użyteczność rzeczy ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy. Wady te nie są związane z normalnym używaniem rzeczy oraz istnieją już w chwili sprzedaży rzeczy. Nie są one związane z upływem czasu eksploatacji rzeczy, a zatem jej zużyciem. Tego rodzaju wady obciążają sprzedawcę. Deweloper odpowiada więc również za tego rodzaju wady ukryte, które mogą ujawniać się w miarę upływu czasu i używania rzeczy nawet w sposób zgodny z przeznaczeniem i instrukcjami technicznymi. Rzecz powinna być też wolna od wad tego rodzaju (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1973 r., w sprawie o sygnaturze akt II CR 512/73 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1977 r., w sprawie o sygnaturze akt III CZP 11/17). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć, nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, nie nadaje się do celu, o którym deweloper poinformował kupującego przy zawarciu umowy, bądź też rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Odpowiedzialność dewelopera za wady budynku lub mieszkania

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi dewelopera zależy od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. Należy pamiętać, iż o istnieniu wady przesądza kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 listopada 2007 r., w sprawie o sygnaturze akt: V CNP 124/07). Za wadę uznać należy każdą niekorzystną i niezamierzoną właściwość wybudowanego obiektu, która utrudnia zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację, obniża jego estetykę albo komfort użytkowników. Odpowiedzialność dewelopera za wady rzeczy jest w istocie odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Deweloper nie ma możliwości uwolnienia się od rękojmi za wady budynku lub mieszkania poprzez wykazanie braku winy własnej, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu, czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności dewelopera względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy deweloper ponosi winę za stan budynku lub mieszkania, czy też takowej nie można mu przypisać (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 8 lipca 2016 r., w sprawie o sygnaturze akt: I ACa 172/16). Aby nastąpiło zwolnienie dewelopera od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady, kupujący musi wiedzieć o wadzie i nie podlega badaniu kwestia, czy powinien był o niej wiedzieć np. dlatego, że wada była jawna (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2000 r., w sprawie o sygnaturze akt: V CKN 66/00).

Deweloper odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. W terminach tych kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący zażada wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

Tytułem przykładu w konkretnej sprawie wady w izolacji przeciwwilgociowej są wadami istotnymi. Wada ta bowiem utrudniała, a wręcz uniemożliwiała prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniżała jej wartość (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 2 lutego 2012 r. w sprawie o sygnaturze akt I ACa 1394/11). Podobnie za wady uznany może zostać brak wymaganych otworów wentylacyjnych w okapie, nieprawidłowe ułożenie dachówek, nieprawidłowe zamontowanie okien dachowych, nieprawidłowo wykonane obróbki i opierzenia blacharskie, oraz nieodpowiednie zamocowanie tzw. komunikacji dachowej (vide: Wyrok Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 29 listopada 2019 r., w sprawie o sygnaturze akt: XII C 2528/13).

Czego można żądać w ramach rękojmi za wady nieruchomości

Przeniesienie na kupującego prawa własności, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Czynność ta następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy. Z odbioru sporządza się natomiast protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Nadto w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, deweloper zobowiązany jest usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Jeżeli budynek lub mieszkanie ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi usunięcia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia może żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Należy również zaznaczyć, iż kupujący nie może zażądać wymiany mieszkania na inne, wolne od wad. Mieszkanie, bądź określony dom jednorodzinny jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, a więc taką której nie da się zastąpić inną rzeczą. Skoro tak, to oczywiste jest, że w razie jej wadliwości, kupujący nie może żądać wymiany takiej rzeczy na inną wolną od wad (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada 2012 r., w sprawie o sygnaturze akt: III CSK 24/12).

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną