Mała wspólnota mieszkaniowa

Czym jest tzw. mała wspólnota mieszkaniowa?

Aby odpowiedzieć na pytanie czym jest wspólnota mieszkaniowa należy sięgnąć do ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 6 ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Jak wyjaśnił to Sąd Najwyższym w uchwale z dnia 9 czerwca 2005 roku, w sprawie o sygn. akt III CZP 3/05: wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione.

Ale czym jest mała wspólnota mieszkaniowa? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 19 cytowanej ustawy, zgodnie z którym jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu Postępowania Cywilnego o współwłasności. A zatem ustawodawca rozróżnia wspólnoty mieszkaniowe we względu na liczbę lokali – w przypadku gdy łącznie jest ich mniej niż 7, mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową.

Zarządzanie w małej wspólnocie mieszkaniowej zatem odbywać się będzie na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości – czy to w Kodeksie Cywilnym czy w Kodeksie Postępowania Cywilnego. Taka wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje organami takimi jak np. zarząd i administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale w zarządzaniu właścicieli lokali. Bowiem w myśl art. 200 Kodeksu Cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

W sprawach zwykłego zarządu w. małej wspólnocie mieszkaniowej decyduje większość właścicieli, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W sprawach przekraczających zwykły zarząd decydują zaś wszyscy właściciele. Jeżeli nie można uzyskać zgody większości właścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną albo jeżeli większość właścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek jednego lub kilku właścicieli lokali, może ustanowić zarządcę przymusowego. Jeżeli z kolei większość właścicieli postanowi dokonać czynności (z zakresu zwykłego zarządu) rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu wspólną nieruchomością, każdy z pozostałych właścicieli może żądać rozstrzygnięcia (co do konkretnej czynności) przez sąd.

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną