Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo do głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej. Jednak nie zawsze zgadzamy się z treścią takiej uchwały. Jakie uprawnienia nam przysługują w takiej sytuacji? Co możemy zrobić aby chronić przysługujące nam prawo?

Ustawodawca przewidział w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali po stronie właściciela lokalu uprawnienie do zaskarżenia uchwał podjętych przez właścicieli lokali, wyróżniając w tym zakresie cztery przesłanki uzasadniające takie żądanie:

  • niezgodność z przepisami prawa,
  • niezgodność z umową właścicieli lokali,
  • naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
  • naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Każdą z wymienionych przesłanek można traktować jako samodzielną podstawę zaskarżenia. Jeżeli doszło do podjęcia uchwały z naruszeniem przepisów (np. brak odpowiedniego kworum) bądź też jeżeli podjęcie uchwały godzi w indywidualne interesy członka wspólnoty mieszkaniowej, taka osoba ma prawo szukać ochrony w Sądzie.

W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 lipca 2017 roku, zgodnie z którym uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Ustalenie czy dana uchwała narusza interesy właściciela lokalu musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych danej sprawy. Aby przyjąć że uchwała narusza interesy właściciela lokalu w ten sposób, że uzasadnia to uchylenie zaskarżonej uchwały, należy dokonać oceny czy zaistniała znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu skarżącego a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą.

Cytowany przepis ma zatem na celu w istocie przeciwdziałanie zgodnym z prawem działaniom większości członków wspólnoty, które są niekorzystne dla skarżącego czy to z powodów gospodarczych czy też osobistych. Każde indywidualne poczucie niesprawiedliwości może stanowić podstawę do rozpoznania sprawy przez Sąd.

O ile podstawy do wystąpienia do Sądu z powództwem o uchylenie uchwały nie są jak widać mocno sformalizowane, to sytuacja odmiennie wygląda z warunkami formalnymi pozwu. Przede wszystkim należy mieć na uwadze, iż właściciel lokalu który chce zaskarżyć daną uchwałę ma na to ściśle określony czas – jest to 6 tygodni od daty podjęcia uchwały lub powzięcia wiedzy o podjęciu uchwały. Jest to termin zawity, co oznacza, że jego przekroczenie może prowadzić wprost do przegranej w Sądzie.

Pozew podlega stałej opłacie w wysokości 200 zł za każdą zaskarżoną uchwałę. Zatem w przypadku, gdy właściciel nie będzie się zgadzał z więcej niż jedną uchwałą, za każdą zaskarżoną uchwałę będzie musiał zapłacić na rachunek Sądu kwotę 200 zł. Warto zwrócić uwagę, co wielu osobom umyka, iż w przypadku zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej wyłącznie właściwy jest Sąd Okręgowy dla miejsca położenia wspólnoty mieszkaniowej.

Kierując pozew do Sądu warto pamiętać, iż nie powoduje to wstrzymania wykonalności zaskarżonej uchwały. Zaskarżona uchwała de facto nadal obowiązuje do momentu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego. Jednak występując do Sądu z pozwem, można jednocześnie wnieść o wstrzymanie wykonalności takiej uchwały do czasu zakończenia postępowania sądowego. Warto mieć na uwadze, iż Sąd tego nie zrobi jeżeli wyraźnie nie zaznaczymy takiego wniosku w treści pozwu.

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną