Blog prawniczy

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego właściciel nieruchomości może - z wyłączeniem innych osób - korzystać ze swojej własności i w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może także rozporządzać rzeczą. Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

Własność tej samej rzeczy może jednak przysługiwać niepodzielnie kilku osobom – wówczas mówimy o współwłasności. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, a każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Na czym polega zniesienie współwłasności?

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Przedmiotem podziału może być jedynie rzecz. Zniesienie współwłasności nastąpić może przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Wspólność masy majątkowej w postaci spadku nabytego przez kilku spadkobierców nie stanowi współwłasności, która może być zniesiona w myśl przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności vide: Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1991 r. w sprawie o sygn. akt: III CRN 125/91

W przypadku braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami zniesienie współwłasności następuje najczęściej w trybie sądowym. Żądanie zniesienia współwłasności przyjmuje wówczas postać stosownego wniosku rozpatrywanego przez sąd w postępowaniu nieprocesowym, o czym więcej przeczytać mogą Państwo tutaj.

Nie jest dopuszczalne dokonanie podziału jedynie części składowej rzeczy. Nie jest możliwe zniesienie współwłasności jedynie budynku stanowiącego część składową gruntu. Zniesienie współwłasności budynku dopuszczalne jest tylko razem ze zniesieniem współwłasności gruntu. vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1979 r., w sprawie o sygn. akt: III CRN 143/79

Niedopuszczalne jest zniesienie współwłasności polegające na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej, gdy żąda tego tylko jeden ze współwłaścicieli lokalu stanowiącego odrębną własność vide: uchwała Sadu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., w sprawie o sygn. akt: III CZP 65/03

Z założenia forma umowy znoszącej współwłasność może być swobodnie kształtowana z tym zastrzeżeniem, iż ze względu na przedmiot współwłasności wymaganą może być forma szczególna. Zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Niemniej strony mogą dowolnie określić sposób wyjścia ze współwłasności, o ile nie jest on ustawowo zakazany albo o ile z przepisów prawa nie wynika nakaz zniesienia współwłasności w określony sposób. W zakresie wyboru sposobu zniesienia współwłasności, jak i weryfikacji postanowień umownych zabezpieczających stronę polecamy zapoznanie się z ofertą naszej Kancelarii.

Jak przebiega sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości?

Jeżeli zniesienie współwłasności nieruchomości następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Postępowanie sądowe wymaga sporej uwagi jego uczestnika, bowiem w chwili wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności nieruchomości, niedopuszczalnym jest prowadzenie odrębnych postępowań o roszczenia związane z posiadaniem. Nadto jeżeli w zainicjowanym postępowaniu sąd nie orzeknie o wymienionych roszczeniach, po zapadnięciu prawomocnego postanowienia nie jest możliwe ich dochodzenie, nawet jeżeli w postępowaniu działowym nie zostały one zgłoszone.

Zaznaczyć trzeba, iż w postępowaniu sądowym pierwszeństwo ma fizyczny podział rzeczy wspólnej. Sąd dokonujący działu w pierwszej kolejności bierze pod uwagę ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedania stosownie do przepisów egzekucyjnych. W braku takich żądań sąd ustala, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału (np. poprzez wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych dla poszczególnych właścicieli budynku). Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Warto zauważyć, iż spłata w zasadzie zawsze przybiera postać określonej sumy pieniędzy, niemniej Sąd Najwyższy dopuścił także możliwość przyznania spłat – na zgodny wniosek osób zainteresowanych – w postaci dożywotnich świadczeń w naturze. Spłaty takie mogą zostać zabezpieczone przez wpis do działu III księgi wieczystej. Dopuszczalnym jest również wydzielenie, w celu zapewnienia środków utrzymania, współwłaścicielowi lub współspadkobiercy będącemu w podeszłym wieku działki ziemi do dożywotniego użytkowania za należną mu spłatę, a także ustanowienie służebności mieszkania lub innej służebności osobistej.

Co ciekawe w orzecznictwie zarysowały się wyraźne rozbieżności dotyczące tego, czy w odniesieniu do żądania zniesienia własności nieruchomości stosowanie art. 5 Kodeksu Cywilnego jest wyłączone. Przypomnieć należy, iż zgodnie z tym artykułem nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Zwolennicy pierwszego z poglądów wskazują, iż żądanie działu spadku i zniesienia współwłasności jest ustawowym prawem współwłaścicieli o tak podstawowym charakterze, iż co do zasady nie może być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, bowiem z samego założenia współwłasność jest nietrwała i każdy ze współwłaścicieli musi liczyć się z możliwością jej zniesienia także w sposób, który może pozbawić go prawa do rzeczy lub je ograniczyć. Dlatego też w zasadzie nie można oddalić wniosku o zniesienie współwłasności z powołaniem się na postanowienia art. 5 Kodeksu Cywilnego (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2002 r. w sprawie o sygn. akt: I CKN 249/00).

Z kolei zgodnie z drugim aktualnym poglądem stosowanie art. 5 KC do żądania zniesienia współwłasności nie jest wyłączone, jednak może to mieć miejsce w sytuacjach wyjątkowych, skoro współwłasność w częściach ułamkowych ma ze swej istoty charakter tymczasowy (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 2017 r. w sprawie o sygn. akt: II CSK 221/16).

Każda sytuacja wymaga indywidualnego podejścia oraz każdorazowo wnikliwej analizy zaistniałego stanu faktycznego, czym z powodzeniem zajmuje zespół naszej Kancelarii o czym dowiedzieć się mogą Państwo m.in. tutaj.

Ile trwa zniesienie współwłasności nieruchomości?

Bez wątpienia uznać należy, iż przysługiwanie kilku osobom prawa do jednej rzeczy jest z założenia stanem przejściowym. Roszczenie o zniesienie współwłasności może być realizowane przez każdego ze współwłaścicieli tak długo, jak długo trwa współwłasność. Współwłaściciele mogą oni znieść jednak w dowolnym momencie, chyba że zawarli umowę wyłączającą taką możliwość na określony czas.

Jak wspominano powyżej każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Przyjmuje się, że zastrzeżenie w umowie dłuższego od 5-letniego terminu powoduje nieważność takiego postanowienia, ale tylko w zakresie przekraczającym ten 5-letni termin. Brak jest zgodności co do tego, jakie są granice swobodnego wydłużania przez współwłaścicieli wyłączenia uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności. Niemniej o ile gramatyczna wykładnia kodeksu cywilnego przemawia za dopuszczalnością jedynie dwukrotnego przedłużenia ustalonego w umowie terminu, a więc maksymalnie do 15, o tyle liberalne i jak się wydaje przeważające stanowisko dopuszcza możliwość wielokrotnego przedłużania takiego wyłączenia.

Jeżeli na drodze do podjęcia działań zmierzających do zniesienia współwłasności nie stoją zawarte pomiędzy współwłaścicielami postanowienia umowne, zainteresowani wybrać mogą wizytę u notariusza, bądź tańszy sposób jakim jest wszczęcie postępowania sądowego. Jak przebiega rozprawa o zniesienie współwłasności? Jest to w dużej mierze zależne zarówno od nastawienia stron, jak i konkretnej nieruchomości. Gdy współwłaściciele będą zgodni co do warunków zniesienia współwłasności, postępowanie sądowe zakończyć się powinno w zasadzie po odbyciu jednej rozprawy po zajęciu przez strony postępowania zgodnych stanowisk. Czas oczekiwania na wyznaczenie terminu rozprawy od momentu złożenia wniosku zależny jest każdorazowo od sądu do którego złożone zostało pismo. Z doświadczenia wskazać można jednak, iż termin wyznaczenia rozprawy to ok. 3 miesiące.

Szukasz sprawdzonego radcy prawnego?

Skontaktuj się ze mną